Ainda não temos uma bolha imobiliária
O
mercado imobiliário além de ser o porto seguro do capital, é também o sonho de
muitas pessoas. Um dos refúgios do grande capital mundial são os imóveis e
terrenos. O grande capital não esta apenas no mercado financeiro, mas também
esta imobilizado buscado renda nos alugueis de grades extensões de terrenos e
prédios comerciais.
Nos mercado desenvolvidos (EUA e Europa) os Fundos
Imobiliários (FIIs) são muito desenvolvidos, apresentando uma boa liquidez em
bolsa. No Brasil estamos "engatinhando" ainda. Contudo, existe
liquidez suficiente para imobilizar algum capital para obtenção de renda.
Recentemente, observamos que a maioria dos FIIs
apresentaram forte desvalorização na BOVESPA. Vale ressaltar que não se trata
de o estouro de uma possível bolha imobiliária.
De 2008 (crise do subprime
nos EUA) para cá, observamos os preços dos imóveis subindo a taxas próximas de
100% ao ano. Muitos acreditam que uma bolha imobiliária estaria para estourar,
ou que estamos na eminencia de uma crise no setor imobiliário. Contudo não é
exatamente o que os agregados macroeconômicos mostram.
Ricardo
Amorin, fez um estudo analisando bolhas imobiliárias desde 1900. Alguns
indicares são fundamentais para que seja feita uma análise comparativa de forma
objetiva. É ponto pacífico que uma bolha imobiliária costuma envolver uma forte
atividade no setor de construção.
Foi
comprovado que não houve nenhum estouro de bolha imobiliária com um consumo
anual de cimento inferior a 400 quilos por capita, sendo que em alguns países o
consumo superou 1000 quilos e ainda assim não houve estouro de bolha. Amorin
estima que no Brasil estamos em 349 quilos.
Outro
ponto a ser avaliado, é a relação entre preço dos imóveis e a capacidade de
pagamento das pessoas. Esse é um ponto fundamental. A metodologia para avaliar
é a seguinte... Venda o seu imóvel em um prazo de 30 dias. Com todo o capital
da venda, tente comprar um imóvel semelhante (mesmo bairro, mesmo tamanho,
número de cômodos etc). Se não conseguir comprar o mesmo imóvel, algo de errado
esta acontecendo. No caso do Brasil temos observado que o poder de compra não
tem acompanhado o preço dos imóveis.
O
nível de crédito imobiliário na economia é outro ponto importante. Todas as
bolhas imobiliárias dos últimos 100 anos, tivemos um nível de crédito acima de
50% do PIB. Em 2006 nos EUA antes do estouro, tínhamos um nível de 79% do PIB.
Segundo Amorin, no Brasil temos apenas 5% do PIB. Vale completar que sempre que
houve uma desaceleração abrupta na oferta de crédito, simultaneamente a uma
forte elevação dos juros (custo do crédito), num cenário de crédito acima dos
50% do PIB, tivemos estouro de bolha. O Brasil vem fazendo o movimento inverso,
diminuição da taxa de juros, e aumento do crédito.
Com
efeito, temos a um ponto a favor de uma possível bolha e dois pontos contra.
Entendo que o mercado não esta na eminência do estouro de uma bolha, mas que os
preços estão altos e podem no curtíssimo prazo, arrefecer a alta. Devemos ver
uma moderada elevação dos preços, próximo da atual taxa SELIC, nos próximos 2
ou 3 anos.
O
mercado imobiliário é de vital importância para a economia de um país. Esse
setor move muito dinheiro e se vale de vários produtos de muitas cadeias
produtivas, portanto sempre será alvo de política econômica. Dessa forma,
mercado imobiliário deve fazer parte dos investimentos de qualquer indivíduo.
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